• F.M.B. Plc v. Babatunde
  • 3
  • 2000-06-19
  • ₦ 200
  • Buy Now

F.M.B. Plc v. Babatunde







PATRICK  IBE  AMAIZU,  J.C.A.  ( Read the Leading Judgment )




AUCTION  -  Notice  of  Sale  by  Auction  -  Notice  less  than  7  days  -  Validity of  Notice  -  Section  19,  Auctioneer’s  Law  of  Northern  Nigeria,  Cap. 10

CONVEYANCING  -  Mortgages  -  Consent  to  Mortgage  by  Permanent  Secretary without  evidence  of  delegation  of  power  by  Governor  of  the  State  Validity  of  Mortgage  -  Sections  22  and  45,  Land  Use  Act, 1978

LAND  LAW  -  Mortgages  -  Consent  to  Mortgage  -  Absence  of  -  Effect  Section  22,  Land  Use  Act,  1978

LAND  LAW  -  Mortgages  -  Consent  to  Mortgage  by  Governor  of  a  State under  Section  22,  Land  Use  Act,  1978  -  Consent  given  by  Permanent Secretary  without  evidence  of  delegation  of  powers  under  Section  45, Land  Use  Act,  1978  -  Validity  of  Mortgage


  1. Whether  the  approval  given  to  the  Mortgage  transaction  between the  appellant  and  its  respondent  by  the  Permanent  Secretary Ministry  of  Works,  Lands,  Housing  and  Environment,  Kwara State  satisfies  the  provisions  of  Section  22,  Land  Use  Act, 1978.
  2. Whether  the  consent  of  the  Governor  of  Kwara  State  was sought  and  obtained  to  the  mortgage   transaction.


In  1983,  the  plaintiff  (now  respondent)  took  a  loan  of  N45,000  from the  1st  defendant  (now  appellant)  with  which  to  erect  a  house.  In  order  to secure  the  loan,   the  respondent  deposited  the  title  deeds  of  his  property  at No. 9  Cemetery  Road,  G.R.A.,  Ilorin  with  the  appellant  Bank.  On  the  1st  day of  December,  1983,  the  respondent  executed  a  deed  of  mortgage  in  respect of  the  property.  In  accordance  with  the  Land  Use  Act,  1978,  there  was  an approval  to  the  mortgage  transaction  between  the  appellant  and  the  respondent. This  approval  was  conveyed  by  letter  dated  31st  August,  1982  reference  No. LAN/ARO/RES/282/33  and  signed  by  the  Permanent  Secretary,  Ministry  of Works,  Land,  Housing  and  Environment.

When  the  respondent  defaulted  in  making  the  instalmental  payment  as provided  in  the  mortgage  deed,  the  appellant  secured  the service  of  an auctioneer  (the  2nd  defendant)  to  dispose  of  the  mortgage  property,  that  is, No.  9,  Cemetery  Road,  G.R.A.,  Ilorin,  in  order  to  satisfy  the  indebtedness. The  auction  sale  was  conducted  by  the  auctioneer  on  the  8th  July, 1991 ,  after  issuing  and serving  a  public  notice  to  that  effect  on  6th  July, 1991 .  There  was  a  publication  to  that  effect  similarly  in  the  Herald  Newspaper of  6th  July,  1991.  The  3rd  defendant  in  the suit  in  the  High  Court  was  the highest   bidder at  the  said  auction  sale  and  so  bought  the  property.

The  present  respondent  now  brought  an  action  against  the  appellant, the  auctioneer  and  the  purchaser  of  his  building  as  1st,  2nd  and  3rd Defendants  respectively  claiming  a  declaration  that  he  is  still  entitled  to  the Right  of  Occupancy  of  Plot  9,  Cemetery  Road,  Ilorin  and  that  the  3rd defendant  is  not  entitled  to  that  Right  of  Occupancy;  a  declaration  that  the mortgage  deed  dated  1st  December,  1983  by  virtue  of  which  the  1st  and  2nd Defendants  auctioned  his  building  on  Plot  9  Cementry  Road,  G.R.A.  Ilorin  is null  and  void;  a  declaration  that  notice  or  sale  of  auction  of  his  said  building by  the  1st  and  2nd  defendants  as  contained  on  page  15  of  the  Herald Newspapers  of  6th  July,  1991  and  that  pasted  on  the  building  on  6th  July, 1991   is  null  and  void  and  an  injunction  restraining  the defendants  from ejecting  him  from  the  building.

The  learned  trial  judge  gave  judgment  for  the  respondent.

The appellant  appealed  to  the  Court  of  Appeal.

The  following  provisions   of  the  Law  were  considered:

Sections  22  and  45  of  the  Land  Use  Act,  1978  which  provide:

“22. It  shall  not  be  lawful  for  the  holder  of  a  statutory  right  of occupancy  granted  by  the  Military  Governor  to  alienate  his right  of  occupancy  or  part  thereof  by  assignment,  mortgage, transfer  or  possession,  sublease  or  otherwise  howsoever  without the  consent  of  the  Military  Governor  first  had  and  obtained  ...”

“45. The  Military  Governor  may  delegate  to  the  State  Commissioner all  or  any  of  the  powers  conferred  on  the  Military  Governor  by this  Decree,  subject   to  such  restrictions,  conditions  and qualifications,  not  being  inconsistent, with the provision or general intendment of  this  Decree  as  the  Military  Governor  may  specify.”

Section  19,  Auctioneer’s  Law,  Laws  of  Northern  Nigeria  1963  Vol. 1

Cap.  10.

“19. No  sale  by  auction  of  any  land  shall  take  place  until  after  at least  seven  days  public  notice  thereof  made  at  principal  town, ...”